Metoda na czynsz

Ciekawy przypadek z mojej praktyki pokazujący czym w istocie jest świadczenie nienależne.


Oto jedna z moich klientek starała się o wykupienie na własność lokalu komunalnego – atrakcyjnego mieszkania w centrum Warszawy. Przypadek jakich wiele.


Gdy tylko kobieta złożyła odpowiedni wniosek, Zakład Gospodarowania Nieruchomościami przysłał pismo o rzekomych zaległościach czynszowych za lata 2009 – 2012. Chodziło o niebagatelną kwotę opiewającą na ponad 15 tysięcy złotych.


W rzeczywistości żadnego zadłużenia nie było, a należny czynsz był wpłacany regularnie. Po prostu ZGN, który dowiedział się o zamiarze wykupienia mieszkania (ze znaczną bonifikatą), postanowił wycisnąć z mojej klientki ile się da. Dług został wyliczony w mętny sposób m. in. w oparciu o ustawę o ochronie praw lokatorów. Sama kwota wzięta została z sufitu. Z późniejszego wyroku sądu: „Podkreślenia wymaga, że w wezwaniu do zapłaty nie wyjaśniono podstawy prawnej świadczenia oraz zasadności dokonanych naliczeń”. Fakt, że warszawski ZGN nabija ludzi w butelkę odkrył syn poszkodowanej, który przejrzał dokumenty i historię wpłat czynszu.


A więc podręcznikowy przykład świadczenia nienależnego czyli sytuacji, gdy ktoś spełnił dane świadczenie, a nie był do niego zobowiązany. Na pierwszy rzut oka sprawa wydaje się prosta – takie świadczenie pieniężne trzeba po prostu zwrócić. Jest jednak jedno ale. Nie można żądać zwrotu świadczenia, jeśli osoba je spełniająca wiedziała, że nie jest do świadczenia zobowiązana (art. 411 Kodeksu Cywilnego).


I taką właśnie, zaskakującą interpretację przyjął sąd pierwszej instancji, który stwierdził , że mojej klientce zależało na jak najszybszym wykupieniu mieszkania, a nienależna wpłata służyła jedynie uniknięciu dodatkowych komplikacji. Stało się się to wbrew zeznaniom powódki, która konsekwentnie twierdziła, że w chwili wpłaty na konto ZGN była przekonana, że zaległość w czynszu faktycznie istnieje.


Oczywiście sąd drugiej instancji naprawił ten błąd nakazując w wyroku zwrot nadpłaconej sumy wraz z odsetkami oraz pokrycie kosztów sądowych. Z uzasadnienia prawomocnego wyroku sądu: „Z zeznań powódki jednoznacznie wynika, że dokonując wpłaty powyższej kwoty myślała, że pozostaje w zwłoce z zapłatą należności czynszowych skoro taka niedopłata wynikała z wezwania. Dokonując wpłaty powódka działała w zaufaniu do pozwanego jako właściciela lokalu oraz jako do urzędu”.


Pieniądze zostały zwrócone, ale sprawa wcale nie jest zamknięta. Pozostaje pytanie jak to się stało, że instytucja publiczna podjęła próbę (ze złą wolą, by nie powiedzieć z premedytacją) wyłudzenia pieniędzy od obywatela. Nie jest to przypadek jednostkowy, takich spraw jest w sądach bez liku. Czy to tylko urzędnicza niekompetencja, czy też może coś więcej? To pytanie dedykuję organom ścigania.

O wadzie istotnej, czyli jak nie kupić kota w worku

Kilka dni temu zgłosili się do mnie dziennikarze z telewizji TVN, którzy przygotowują program interwencyjny. Zostałem poproszony o ocenę prawną przypadku jakże powszechnego w naszym kraju. Oto jeden z komisów samochodowych wystawił na sprzedaż używany samochód – terenowego volkswagena o wartości kilkudziesięciu tysięcy złotych.Właściciel komisu – jak to w takich przypadkach najczęściej bywa – zapewnił kupującego, że auto nigdy nie brało udziału w poważnej kolizji a jego stan techniczny nie budzi zastrzeżeń. Kupujący z kolei podpisał w momencie transakcji deklarację, że zapoznał się z tym stanem i nie ma do niego uwag.


Już się pewnie państwo domyślają co nastąpiło później. Podczas wizyty w warsztacie mechanik stwierdził, że samochód ma za sobą poważny epizod wypadkowy. Po bliższym badaniu okazało się, że sprawa musiała być poważna, bo karoseria niemal na całej powierzchni była powtórnie lakierowana.


I tu dochodzimy do kwestii prawnych. Nabywca samochodu czuje się zwyczajnie nabity w butelkę. Chciałby więc oddać samochód i odzyskać pieniądze w pełnej kwocie (odstąpienie do umowy). Właściciel komisu odpowiada, że o takim rozwiązaniu nie ma mowy, bo przecież mamy do czynienia z pojazdem używanym, a kupujący znał jego stan co potwierdził w oświadczeniu.


Tymczasem przepisy są jednoznaczne. To prowadzący komis jest profesjonalistą i to na jego barkach spoczywa obowiązek sprawdzenia stanu technicznego samochodu. Jest jego sprawą jak to zrobi. Czy zamówi ekspertyzę biegłego czy też zaufa pięknym oczom osoby pozbywającej się auta nie ma znaczenia.


Oczywiście w przypadku aut używanych nigdy nie można mieć całkowitej pewności, że jakaś część lub podzespół nie działa wadliwie lub nie jest zużyty. Samochód wystawiony na sprzedaż w komisie nie powinien mieć jednak „wad istotnych”. Istnienie wady istotnej daje bowiem nabywcy prawo do odstąpienia od umowy.


Kodeks nie precyzuje co jest, a co nie jest wadą istotną. Przeważa stanowisko, że o istotności lub nieistotności wady – niezgodności towaru konsumpcyjnego z umowa – powinien decydować punkt widzenia kupującego; jego subiektywna ocena niezgodności z umową. W orzecznictwie sądów (a takich orzeczeń było wiele) przyjmuje się, że wada istotna, to taka wada, która powoduje spadek wartości samochodu (lub każdej innej ruchomości) o 20 procent. I tak jest właśnie w przypadku w którym interweniują dziennikarze. Badanie powłoki lakierniczej pokazuje, że volkswagen był niemal całkowicie malowany. Miejscami grubość farby sięga 1500 mikronów, podczas gdy fabryczna norma do 80 – 150 mikronów. Jestem przekonany, że pechowy nabywca odzyska pieniądze, choć wcześniej czeka go pewnie sporo nerwów, a być może sprawa w sądzie.


Kupno każdej rzeczy używanej niesie za sobą ryzyko. Zakup w komisie to mimo wszystko mniejsze ryzyko niż zakup na giełdzie czy z ogłoszenia. Dokonując transakcji trzeba jednak pamiętać o kilu zasadach. Stanowczo przestrzegam przed zaniżaniem kwoty wymienionej na fakturze czy rachunku w celu uszczuplenia należności podatkowych. W przypadku zaistnienia problemu wady ukrytej odzyskanie pewnej kwoty po odstąpieniu od umowy będzie bardzo trudne, jeśli nie niemożliwe.


Ale najważniejsze to sprawdzenie historii pojazdu. Wadą istotną z pewności jest skręcenie licznika przebiegu auta. Dlatego warto badać dokumenty pojazdu, na przykład książkę serwisową. Od towarzystwa ubezpieczeniowego możemy się z kolei domagać informacji o historii polisy samochodu. Ubezpieczyciel ma obowiązek udzielić informacji o ewentualnych szkodach zarówno w przypadku OC jak i AC.


Najważniejsze jednak by każdy komis znał swoje obowiązki, a każdy kupujący swoje prawa.