Metoda na czynsz

Ciekawy przypadek z mojej praktyki pokazujący czym w istocie jest świadczenie nienależne.


Oto jedna z moich klientek starała się o wykupienie na własność lokalu komunalnego – atrakcyjnego mieszkania w centrum Warszawy. Przypadek jakich wiele.


Gdy tylko kobieta złożyła odpowiedni wniosek, Zakład Gospodarowania Nieruchomościami przysłał pismo o rzekomych zaległościach czynszowych za lata 2009 – 2012. Chodziło o niebagatelną kwotę opiewającą na ponad 15 tysięcy złotych.


W rzeczywistości żadnego zadłużenia nie było, a należny czynsz był wpłacany regularnie. Po prostu ZGN, który dowiedział się o zamiarze wykupienia mieszkania (ze znaczną bonifikatą), postanowił wycisnąć z mojej klientki ile się da. Dług został wyliczony w mętny sposób m. in. w oparciu o ustawę o ochronie praw lokatorów. Sama kwota wzięta została z sufitu. Z późniejszego wyroku sądu: „Podkreślenia wymaga, że w wezwaniu do zapłaty nie wyjaśniono podstawy prawnej świadczenia oraz zasadności dokonanych naliczeń”. Fakt, że warszawski ZGN nabija ludzi w butelkę odkrył syn poszkodowanej, który przejrzał dokumenty i historię wpłat czynszu.


A więc podręcznikowy przykład świadczenia nienależnego czyli sytuacji, gdy ktoś spełnił dane świadczenie, a nie był do niego zobowiązany. Na pierwszy rzut oka sprawa wydaje się prosta – takie świadczenie pieniężne trzeba po prostu zwrócić. Jest jednak jedno ale. Nie można żądać zwrotu świadczenia, jeśli osoba je spełniająca wiedziała, że nie jest do świadczenia zobowiązana (art. 411 Kodeksu Cywilnego).


I taką właśnie, zaskakującą interpretację przyjął sąd pierwszej instancji, który stwierdził , że mojej klientce zależało na jak najszybszym wykupieniu mieszkania, a nienależna wpłata służyła jedynie uniknięciu dodatkowych komplikacji. Stało się się to wbrew zeznaniom powódki, która konsekwentnie twierdziła, że w chwili wpłaty na konto ZGN była przekonana, że zaległość w czynszu faktycznie istnieje.


Oczywiście sąd drugiej instancji naprawił ten błąd nakazując w wyroku zwrot nadpłaconej sumy wraz z odsetkami oraz pokrycie kosztów sądowych. Z uzasadnienia prawomocnego wyroku sądu: „Z zeznań powódki jednoznacznie wynika, że dokonując wpłaty powyższej kwoty myślała, że pozostaje w zwłoce z zapłatą należności czynszowych skoro taka niedopłata wynikała z wezwania. Dokonując wpłaty powódka działała w zaufaniu do pozwanego jako właściciela lokalu oraz jako do urzędu”.


Pieniądze zostały zwrócone, ale sprawa wcale nie jest zamknięta. Pozostaje pytanie jak to się stało, że instytucja publiczna podjęła próbę (ze złą wolą, by nie powiedzieć z premedytacją) wyłudzenia pieniędzy od obywatela. Nie jest to przypadek jednostkowy, takich spraw jest w sądach bez liku. Czy to tylko urzędnicza niekompetencja, czy też może coś więcej? To pytanie dedykuję organom ścigania.

Sąd bez kręgosłupa

Gdy czytam w prasie o aferze z szefem gdańskiego Sądu Okręgowego na usta ciśnie mi się przysłowie „psy szczekają, karawana jedzie dalej”. Sędzia ten, przez litość nie wymieniajmy już jego nazwiska, jak dziecko dał się złapać przez wrocławskiego dowcipnisia, który podszył się pod ważnego urzędnika z kancelarii premiera. Wyszło na jaw, że prezes sądu w Gdańsku to człowiek pozbawiony kręgosłupa. Że na telefon z Warszawy jest gotów ustalić termin posiedzenia, a może i treść orzeczenia w bardzo istotnej społecznie sprawie. – Nie będzie zgody na obecność w sądach, ludzi wykonujących polecenia polityczne – huknął minister sprawiedliwości i wystąpił do Krajowej Rady Sądownictwa o odwołanie nieszczęśnika w funkcji.

Cóż, można powiedzieć, że w liczącym ponad 10 tysięcy osób środowisku sędziów zawsze znajdzie się ktoś, kto nie nadaje się do tej pracy (nie wspominając o stanowisku kierowniczym). Problem w tym, że przypadek z Gdańska to wcale nie wyjątek potwierdzający regułę. Z własnego doświadczenia wiem, że takich sędziów można wskazać w każdym rejonie, okręgu i apelacji.

Przykład z mojej własnej praktyki zaledwie sprzed kilku dni. Oto pewien deweloper zawarł z klientem umowę przedwstępną o sprzedaż nieruchomości. Ale po zawarciu umowy deweloper ten znalazł notariusza który ustanowił na jego rzecz (wbrew zapisom w Księdze Wieczystej w której ujawniono prawa klienta) odrębną własność lokalu. Notariusz bezprawnie stwierdził, iż w Księdze Wieczystej żadnych wpisów obciążających nieruchomość nie ma, z kolei deweloper oświadczył, że umów dotyczących tego lokalu z nikim nie zawierał.

Klientka dewelopera, gdy tylko odkryła co się stało, wystąpiła do sądu o uznanie umowy zawartej przed notariuszem za bezskuteczną co w tej sytuacji powinno być oczywiste dla każdego studenta prawa. Ale sąd, o zgrozo, oddalił powództwo! W swoim wyroku stwierdził iż przejęcie własności lokalu przez dewelopera, pomimo związania go umową przedwstępną z klientem, nie narusza praw nabywcy. Absurdalność tezy jest porażająca i wprost trudno uwierzyć.

Skład orzekający ogłosił ją z taką pewnością siebie i z taką determinacją, że rodzi się pytanie o co tu właściwie chodzi. Czy może o „ratowanie” notariusza, który jawnie naruszył prawo? Czy też może o pogrążenie niedoszłego nabywcy lokalu, który za mieszkanie zapłacił, a dostał figę?

Nie znam odpowiedzi na te pytania. Wiem za to, że ten „prywatny” wyrok zamienia biblioteki prawnicze w makulaturę. Sędzia z Gdańska pewnie za kilka dni straci swoją funkcję i afera z jego udziałem ucichnie. Podobnie jak pohukiwania ministra.